Poradňa

Zopár užitočných rád

Vážení klienti.
V sekcii poradňa by sme Vám radi poskytli niekoľko možno užitočných rád prameniacich z našej praxe. V prípade otázok, alebo ocenenia Vašej nehnuteľnosti nás neváhajte kontaktovať.

Základné služby Vám poskytneme bezplatne.

Právna poradňa

List vlastníctva:

je základný dokument, ktorý hovorí o majiteľovi, podieli na nehnuteľnosti, jej polohe a právnom stave. Na základe aktuálneho výpisu listu vlastníctva sa v zmluvách presne špecifikuje nehnuteľnosť.

Ťarchy a vecné bremená:

sú uvedené na liste vlastníctva. Zatiaľ čo niektoré sú „neškodné“ a zo zákona (napr. Vecné bremeno práva stavby), niektoré sú obmedzujúce: exekúcie, vecné bremeno práva dožitia (pokiaľ sa nepriloží úmrtný list danej osoby) a pod., a tým pádom štandardnému predaju/prevodu bránia. Záložné právo v  prospech banky, je takmer bežnou záležitosťou a pri predaji kupujúci vypláca zostatok úveru predávajúcemu (resp. banke) a následne banka na záložné právo vydáva kvitanciu, ktorou sa záložné právo na katastri vymaže.

Zmluva o zložení finančnej zálohy:

je 3-stranná zmluva medzi realitnou kanceláriou (RK), predávajúcim a kupujúcim

slúži na to, aby predávajúci rezervoval predávanú nehnuteľnosť v prospech kupujúceho do doby podpisu kúpnej zmluvy, alebo inej zmluvy smerujúcej k prevodu nehnuteľnosti. Kupujúci za týmto účelom zloží poplatok na účet RK

obsahuje presnú špecifikáciu nehnuteľnosti, jej výmeru, zariadenie a vybavenie nehnuteľnosti, ktoré v nehnuteľnosti ostáva. Zmluva musí byť recipročná, so zmluvnými pokutami pre predávajúceho aj kupujúceho. Zmluva musí tiež obsahovať presné údaje zmluvných strán, a súhlas so spracovaním osobných údajov. V zmluve by mal byť definovaný spôsob budúcej platby nehnuteľnosti, povinnosti predávajúceho (napríklad ak je na nehnuteľnosti záložné právo banky predávajúceho) a kupujúceho ako aj celý mechanizmus na základe čoho sa budúci prevod uskutoční. Dôležité sú termíny, dokedy sa má podpísať KZ a na základe čoho a dokedy uvoľní predávajúci kupujúcemu.

Kúpna zmluva/Zmluva o prevode/Darovacia…:

je zmluvou, na základe, ktorej sa prevádza majetok z predávajúceho na kupujúceho. Zmluva musí obsahovať presnú špecifikáciu nehnuteľnosti, jej výmeru, popis nehnuteľnosti, ktoré v nehnuteľnosti ostáva,ťarchy, záložné práva, a pod. Zmluva musí byť recipročná, so zmluvnými pokutami pre predávajúceho aj kupujúceho. V zmluve musí byť definovaný presný spôsob platby nehnuteľnosti, správca, povinnosti predávajúceho a kupujúceho ako aj celý mechanizmus na základe čoho sa prevod uskutočňuje. Zmluva musí tiež obsahovať presné údaje zmluvných strán, ako aj čo sa bude diať v prípade prerušenia katastrom, alebo neuskutočnením prevodu, úmyselným zatajením skutočnosti a pod., niektorou zo zmluvných strán. Jedným z podkladov na vytvorenie KZ je aj pôvodná nadobúdacia zmluva, teda zmluva, ktorou predávajúci nehnuteľnosť nadobudol. Prílohou kúpnej zmluvy je potvrdenie správcu o vyrovnaní záväzkov a nedoplatkov v prípade predaja bytu.

Návrh na vklad vlastníckeho práva:

je sprievodným dokumentom pri podávaní zmlúv na kataster. Kataster na ňom potvrdí a vyznačí príjem listín, číslo konania a dátum.

Notárska úschova:

je jediným stopercentným spôsobom, ktorý chráni peniaze pre obe zmluvné strany. Notár príjme peniaze od kupujúceho, aby mal predávajúci istotu, že sa Zmluva o prevode vlastníckeho práva v prospech kupujúceho môže podať na kataster. Kupujúci má pre zmenu istotu, že notár vyplatí predávajúcemu peniaze až vtedy, keď bude vlastníkom on a na liste vlastníctva nebudú žiadne ťarchy, ktoré by bránili užívaniu nehnuteľnosti kupujúcim. (Vinkulácia v banke peňazí na účte kupujúceho nie je bezpečná, nakoľko na ne môže siahnuť exekútor, na notársku úschovu dosah nemá!)

Územno plánovacia informácia:

je rozhodujúca pri kúpe pozemku. Na základe nej vieme, čo sa na danom pozemku smie postaviť. Vydáva ju stavebný úrad príslušnej obce, alebo mestskej časti. Je platná 1 rok.

Právoplatné kolaudačné rozhodnutie:

jediným relevantným dokumentom garantujúcim plné užívacie právo k novej nehnuteľnosti.

Znalecký posudok:

slúži na určenie reálnej hodnoty nehnuteľnosti. Podklady, ktoré bude od nás znalec vyžaduje sú : list vlastníctva, snímka z katastrálnej mapy, naadobúdacia zmluva a doklad o veku stavby.

Geometrický plán:

Na základe neho je určená presná poloha nehnuteľnosti. Na jeho základe sa vykonáva aj prerozdelenie parciel.

Ako kúpiť nehnuteľnosť?

– v prvom rade si reálne spočítam načo mám, čo cca chcem, a čo skutočne potrebujem.

– v prípade, že chcem kúpu riešiť hypotékou, zistím si svoje možnosti. Odpoveď pri okienku v banke nemusí byť pravdivá. Preto sa radšej spojím s kvalitným hypotekárnym poradcom. Nájsť kvalitného poradcu býva však tiež problém. Skúšam referencie u známych, alebo oslovím realitnú kanceláriu, ktorá javí profesionálne parametre.

– po obhliadkach nechodím ako „splašený kôň“. V jeden deň absolvujem maximálne tri obhliadky s dostatočným časovým odstupom. Ideálne je vidieť do 15 nehnuteľností. Vykonávať „realitnú turistiku“ je zbytočné a únavné pre všetkých. Pri absolvovaní veľkého množstva obhliadok stráca zároveň kupujúci objektívny pohľad.

– ideálny byt sa dá kupiť od 200.000 €! Pri kúpe bežnej nehnuteľnosti je potrebné robiť kompromisy. Dôležité je či kupujem primerane a či sa v byte dobre cítim.

– pokiaľ je kúpa nehnuteľnosti viazaná na predaj môjho bytu, začnem nový byt, alebo dom hľadať až vtedy, keď mám na svoj byt kupcu. Právny proces trvá cca 2 mesiace, takže mi zostáva dostatok času na kúpu. Ak zvolím opačný postup, všetko dobré, kde som zbytočne chodil sa mi medzitým predá. Treba si uvedomiť, že kúpiť je vždy ľahšie ako predať.

– nehnuteľnosti už dávno stratili charakter svojho názvu. Dnes ľudia migrujú z bytu do bytu, alebo domu niekoľko krát za život. Dôležité je, aby som kúpil tak, že na svojej budúcej migrácii príliš nestratím. Z tohto pohľadu radíme kupovať najmä tehlové byty, „zabehané“ novostavby, alebo panelové byty v lokalite, kde nie sú premrštené ceny (Príklad: 3-izbový byt v Ružinove stojí priemerne 115.000 €, v Podunajských Biskupiciach 85.000 €. Závratný cenový rozdiel spočíva v skutočnosti v troch kilometroch cesty a fáme „Pentagon“)

– pokiaľ môžem, vyhýbam sa „výhodným“ kúpam zadlžených nehnuteľností, byt po dražbe kupujem až v lehote 3 mesiace po dražbe

– ak som sa rozhodol pre kúpu skontrolujem si List vlastníctva, podrobne si preštudujem Rezervačnú zmluvu, prípadne sa poradím s odborníkom na realitné právo (nie s príbuzným, ktorý robí „múdreho“). Následne podpíšem zmluvu (viac právna poradňa) a zložím rezervačný poplatok v primeranej výške (zväčša 2000 €, alebo 2%). V termíne určenom v Rezervačnej Zmluve podpíšem Kúpnu Zmluvu. Hotovostnú časť nikdy nevyplácam po podpise zmluvy, ale uložím ju do Notárskej úschovy!

Ako predať nehnuteľnosť?

Ako začať?

Pred začiatkom predaja si na realitných portáloch urobím sám pre seba prieskum, kde sa asi môj typ nehnuteľnosti cenovo pohybuje. Práve v tomto momente robí väčšina predávajúcich základnú chybu a svoju nehnuteľnosť takmer vždy precení.

Základné chyby pri nastavovaní ceny nehnuteľnosti a pri jej predaji.

Chyba priemernosti:

Pri prieskume robí väčšina predávajúcich chybu priemerného výpočtu. To znamená, že zoberú trebárs 50 cien obdobných nehnuteľnosti a z nich si vytvoria priemer. Takto to, ale nefunguje. Treba vybrať 10 najnižších cien a tie spriemerovať! Nehnuteľnosti s premrštenými cenami na internete len dlhú dobu „visia“ a nie sú mienkotvorné.

Chyba adekvátnosti:

Balkón, poschodie, výťah, ticho, svetlosť, kvalita bytového domu, a pod. môžu priam diametrálne vplývať na rozdiely cien. Napríklad, 2-izbový byt v pôvodnom stave, v širšom centre na zvýšenom prízemí bez balkóna bude mať hodnotu 89.000,-€, byt v tom istom dome na 3. poschodí s výťahom a balkónom bude stáť 110.000€! Kompletne zrekonštruovaný 3-izbový byt na Sklenárovej ulici orientovaný do vnútrobloku môže stáť aj 125.000€. Byt v tom istom dome a stave orientovaný do veľmi hlučnej Bajkalskej ulice sa so šťastím predá za 110.000€! Práve v tomto momente nastáva čas nájsť si dobrého makléra.

Chyba výnimočnosti:

K miestu, kde dlho bývame si vytvárame srdcový vzťah, čo je prirodzené. Zvykli sme si na svetové orientácie, okolie, cestu do práce. Práve to v nás mnohokrát vyvoláva pocit, že naša nehnuteľnosť je jednoducho fantastická a jedinečná. V skutočnosti výnimočné nehnuteľnosti tvoria na trhu realít sotva 5%! Výnimočný je Hradný kopec v Bratislave, zóna Unesco v Banskej Štiavnici, alebo chata na Slnečných jazerách Juh, s priamym vstupom do vody. Drvivá väčšina ostatných nehnuteľností sú jednoducho len byty a domy, ktoré sú na trhu kúpy a predaja. Ideálny bežný byt, ktorý môže byť o niečo drahší ako ostatné byty v danej lokalite musí spĺňať následné parametre: nehlučnosť, nie prízemie a 1.poschodie, výťah, balkón, svetlo a dobré parkovanie.

Chyby optiky predaja:

Byt v pôvodnom stave môže pôsobiť príjemne a byt po dobrej rekonštrukcii zle. Všetko je o tom, ako byt na predaj pripravíme. Bytu v pôvodnom stave stačí, keď ho vypraceme, vyčistíme a prípadne vymaľujeme. Pri zrekonštruovanom byte dbáme na to, aby v ňom bol pri obhliadkach poriadok. Byt by nemal byť preplnený – opticky to zmenšuje priestor. Pri obhliadkach by nemala byť doma celá rodina. Množstvo ľudí v menšom priestore opäť vyvoláva v záujemcovi pocit nedostatku priestoru.

Chyby „Ja to zvládnem sám!“, „Nech to predávajú všetci za koľko chcú!“ a „Mne to neponáhľa!“

Spojili sme tieto „chyby“ dohromady, pretože ide o komplexný problém. Ak začne klient predávať byt sám, riskuje v prvom rade to, že neodhadne cenu. Ďalšie podstatné veci z tohto hľadiska sú skúsenosť v spôsobe inzercie a právny servis.

Opačným extrémom pri súkromných inzerentoch je to, že predávajúci povolí inzerovať byt komukoľvek, čím nehnuteľnosť stráca atraktivitu. Množstvo rôznych cien z iných provízii, nekvalitné fotografie, alebo bez fotiek nehnuteľnosť na trhu devalvujú. Byt sa opozerá, vyvoláva dojem, že má chybu a nedá sa predať.

Ak predávajúci sumu nadsadí s argumentom „Mne to neponáhľa!“ riskuje, že v čase, keď mu to už ponáhľať bude, ho už nepredá za sumu za akú ho mohol predať na začiatku. Skúšať sa dá prvé 2-3 týždne, potom už treba „vyjsť s kožou na trh“. Ak má byt reálnu cenu, netreba už myslieť na žiadnu výraznú zľavu v prospech kupujúceho.

Záver:

ako by mal približne predaj vyzerať:

– predávajúci si reálne zmapuje terén

– na základe výberu, alebo doporučenia od známych si vyberie 1-2 kvalitné realitné kancelárie, s primeranou províziou

– pred podpisom zmlúv si ich predávajúci podrobne prezrie, prípadne sa s niekym poradí

– predávajúci odovzdá kupujúcemu nehnuteľnosť potom čo boli peniaze pripísané na účet, alebo sú v jeho prospech u notára, či v banke a návrh na vklad vlastníckeho práva je podaný na katastri. Zmluvné strany spíšu preberací protokol o stavoch meračov, odhlásia a prihlásia sa z jednotlivých médií.